《律师函》的作用不可小觑

    张旭锋律师在办理房地产纠纷案件中十分重视《律师函》的作用，并在撰写、运用《律师函》方面多有成功的实践。以下举两例与广大网友共飨。

    委托人：南生（买方）

    对方当事人（开发商）：广州XXX房地产发展有限公司

   【基本案情】

    2007年X月XX日，委托人与开发商签定《XXX认购书》，认购商品房1套，认购书约定了商品房的基本状况等内容。同时双方还约定：委托人在签订认购书后10天内交纳首期房款及签署《商品房买卖合同》。认购书  签订后，委托人准备签定《商品房买卖合同》时，开发商却认为认购书所约定购房价格计算有误，要求增加房屋价款，而委托人则主张按照认购书所约定价格购买房屋。此后，委托人积极联系开发商签订《商品房买卖合同》，但开发商出尔反尔，推委拖延，一直未和委托人签订《商品房买卖合同》。

   【办案思路】

    接受委托之后，张律师对案件进行了基本分析认为：

    就法律效力而言，认购书作为一种双方在平等自愿的基础上签订的预约合同，具有法律效力，这一点根据我国现行法律可以认定，也已经为司法实践所认可。 
就法律适用而言，认购书就是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。

    根据合同法的规定和认购合同的约定，作为当事人，在签订认购书后，双方都应该在规定的期限内积极履行认购书约定的义务，根据认购书的条款去和对方洽谈房屋买卖的具体事宜。
 
   《合同法》第42条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（1）假借订立合同，恶意进行磋商；（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（3）有其他违背诚实信用原则的行为。此规定的即为缔约过失责任。

    根据上述思路，张律师起草了一封《律师函》，着重从以下几个方面阐述了自己的观点。

    一、本律师经调查核实发现的问题；

    二、本律师就委托人与贵方在履行合同中出现的问题的见解；

    三、就本《律师函》述及问题给贵方的通知；

    四、贵方拒绝履行法律义务的后果；

    五、本律师的建议。

    《律师函》撰写完成之后，张律师随即发出。

    【法院判决/处理结果】

    《律师函》发出之后，张律师估计《律师函》已经到了对方手中，并且估计到对方已经了解到自己的观点之后，主动致电开发商的销售总监。对方在电话中表现的相当客气——十分明显，对方已经有和解的意思，张律师此时便趁热打铁，再次晓以利害，终于使对方接受了自己的建议。一场可能旷日持久的诉讼就这样因一份恰倒好处的《律师函》而终结了，委托人的委托目的顺利实现，最主要的是在很短的时间里解决了纠纷，使委托人顺利地买到了自己心仪的房屋。
 
    【张旭锋律师办案心得】

    《律师函》的作用历来不被重视，多数当事人认为请律师出具《律师函》的意义不大，很多只是用来顺延诉讼时效甚至走走“过场”。殊不知，一份说理清晰透彻，法律观点正确，证据确实充分、用语义正词严的《律师函》，完全有可能令对方当事人口服心服，并尽力达成双方和解之目的。