南都讯　记者朱鹏景　40万买房，最终开发商赔了近23万违约金。因为逾期交楼，斗门一开发商赔偿了业主相当于原房价近6成的违约金。市民李女士等多人购买斗门一楼盘后遭遇逾期交房，遂起诉开发商赔付违约金。开发商主张违约从实际交房“收楼”算起，而且应当调低合同中约定的万分之五的违约金标准。不过法院认为，未取得竣工验收备案表之前的交付行为无效，违约金标准也是双方约定，应合法有效。

争议：400天还是1127天？

         李女士等多人在2009年12月签约购买了斗门区乾务镇珠峰大道某楼盘住宅或商铺。合同约定交楼时间为2010年6月30日。而实际上涉案商品房取得竣工验收备案表的时间为2013年7月31日。李女士遂起诉房产公司，要求对方支付2010年7月1日至2013年7月31日的逾期交房违约金近23万元。

         不过，双方在计算交房时间问题上发生了分歧。开发商表示，根据双方签署的《商品房买卖合同》第七条、第九条之约定，公司应于2010年6月30日前将分期综合验收合格的商品房交付给对方，逾期交付时间从约定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止。公司实际交付房屋的时间为2011年8月9日，延期交付时间为400日，对方提出从拿到政府竣工备案日期算起的1127天，严重与事实不符。

法院：拿到竣工备案才算交房

        对此，一、二审法院均认为，商品房买卖合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，合法有效。房产公司未按合同约定的交付期限交付涉案商品房，故应当按照合同约定的逾期交房违约金标准承担违约责任。双方在合同中约定的交房期限为2010年6月30日，涉案房屋于2013年7月31日取得竣工验收备案表，具备了合同约定的交付条件。房产公司应支付逾期交房违约金的时间为2010年7月1日至2013年7月31日。因此，房产公司应向原告支付的逾期交房违约金按1127天计算。

         房产公司抗辩逾期交房违约金应计算至实际交房之日，而不是拿到政府的竣工备案。法院认为，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，建设主管部门收讫上述备案资料的时间是房屋通过竣工验收，具备交付使用条件的时间。房产公司在取得竣工验收备案表之前将不符合交付条件的涉案房屋交付使用，违反了法律的强制性规定，其交付行为无效。

万分之五违约金标准过高？

        房产公司提出，双方约定的违约金计算标准过高，请求法院予以调整。一审法院认为，合同约定的逾期交房违约金明显高于同地段同类房屋的租金水平，且原告在涉案商品房具备合同约定的交付条件前已接收涉案商品房，房产公司的违约行为给原告造成的损失明显低于双方约定的逾期交房违约金。遂酌情确定按已付房款每日万分之三的标准计算违约金。

         不过，二审法院认为，首先，该约定为双方平等自愿协商的一致意思表示，没有违反法律强制性规定的情形，应当认定有效。其次，本案中，房产公司主张违约金过高，未提供相应证据证明，参照租金标准计算违约金是在商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形下适用，故本案违约金的计算并不适用这一规定。在合同已经约定违约金计算标准的情况下，应以约定的每日万分之五为依据。

来源：南方都市报

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